LA ADQUISICION DEL DERECHO DE PROPIEDAD Y EL DERECHO DE USO DE AGUA DEL PREDIO

WALTER GALLOSO MARIÑOS – ASESOR LEGAL – 985105276;

Desde esta tribuna, nos pronunciamos respecto a la necesidad de dotar de seguridad jurídica a quienes efectúan inversiones en las adquisiciones de predios agrícolas, pues nuestra legislación, atendiendo a un sistema consensual de la transmisión del derecho de propiedad, basta la sola voluntad de comprar, la otra de adquirir y pagar el precio para que se consolide el derecho de propiedad, lo cual genera toda una serie de problemas en las adquisiciones de predios agrícolas; dado que la única supuestamente entidad estatal, que dota de cierta seguridad jurídica a los adquirientes es el Registro de Predios, pero que solo limita su protección frente a terceros a partir de la fecha de la inscripción registral de la adquisición del derecho de propiedad; o desde la fecha en la cual hayamos logrado solicitar el bloqueo de la partida registral (mecanismo legal, por medio del cual al momento de la firma de la minuta el notario solicita al Registrador que no se pueda realizar la inscripción o anotación de algún acto o contrato en la partida registral por un periodo de sesenta días, sino hasta que se inscriba la compra venta que se está garantizando).

El problema entonces se presenta, cuando enfrentamos la realidad jurídica del campo, en el cual por más que COFOPRI, y anteriormente el PETT, tuvieron el financiamiento para sanear el derecho de propiedad de los posesionarios a la fecha no han logrado incorporar una gran cantidad de predios agrícolas a la formalidad, manteniéndose aún derechos posesorios, lo cual obliga a quienes deseen efectuar inversiones o ampliar su áreas de cultivo a tener que adquirir derechos posesorios y a partir de allí, poder iniciar su saneamiento y obtención del tal ansiado título de propiedad.
Sin embargo, nunca nos hemos preguntado qué pasa con los derechos de uso de agua, al cual tiene el predio y cuya autorización se halla a nombre del vendedor. En el presente ejemplo la consecuencia lógica seria, que al adquirir el derecho de propiedad que es el principal adquirimos los derechos accesorios al bien. Nada más falso, pues ese derecho inherente al predio (pues la razón de ser de un predio agrícola es destinarlo al proceso productivo y un elemento concomitante es tener derecho a una dotación de agua para tales efectos) no comprende según la autoridad nacional del agua, a adquirir en forma directa dicho derecho sino que tiene que seguir un procedimiento ante la autoridad Local del Agua (ver el Reglamento de la Ley de Recursos Hídricos; artículo 65°)al señalar que de producirse transferencia de un predio, establecimiento o actividad al cual se destina el uso del agua, el nuevo titular tiene derecho preferente para obtener el derecho de uso de agua bajo las mismas condiciones de su transferente.
Para tal efecto, la Autoridad Nacional del Agua establecerá un procedimiento simplificado.

Como vemos, es un contrasentido de la norma, pues lo único que se podría haber indicado en dicha norma es que al presentarse estos casos, el nuevo propietario, presentará el instrumento público o privado a mérito del cual adquiere el derecho de propiedad o posesión, a fin de cancelar el título del vendedor e inscribirlo a nombre del comprador con lo cual otorgaríamos el tan mencionado tracto sucesivo dominial, cuyo criterio jurídico deberá de ser aplicado en la norma

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